L’USUFUIT LOCATIF SOCIAL (ULS)

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L’usufruit locatif social permet aux investisseurs d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf (droit de disposer du bien) pour un achat s’effectuant seulement à entre 50 et 70% de la valeur du bien.

  • Ce pourcentage varie en fonction de la période de démembrement.
  • L’usufruitier est alors bailleur social et la durée de ses droits est de 15 ou 20 ans.
  • A la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété.
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Les conditions :

  • Obtenir un agrément de la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).
  • Fournir un apport au moins égal à 10% du cout de l’opération.
  • Le prêt locatif social doit financer au minimum 50% de l’opération.
  • Le bailleur s’engage à appliquer les plafonds de loyers, révisés chaque année par une circulaire ministérielle.
  • Les locataires, éligibles sous conditions de ressources, doivent pouvoir bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement).
  • L’emprunteur s’engage à gérer le logement ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par le Ministère du logement.
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Le avantages :

  • Prix d’achat décoté en comparaison à celui d’un investissement immobilier classique.
  • Assurance d’un investissement dans une zone à forte demande.
  • Préparer sa retraite, transmettre son patrimoine, optimiser sa fiscalité.
  • Pas de revenus locatifs = pas d’impôts sur les revenus fonciers, pas de taxe foncière, ni charges de copropriété.
  • Pas de gestion immobilière pendant la période de démembrement.
  • Non imposable à l’Impôt sur la fortune immobilière.
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L’exemple concret :

Achat d’une pleine propriété : 300 000 €

  • Valeur Nue-Propriété : 180 000 €
  • Valeur à 20 ans : 300 000 €
  • Gain : 120 000 € (Soit 3,4% / an)