L’USUFUIT LOCATIF SOCIAL (ULS)
L’usufruit locatif social permet aux investisseurs d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf (droit de disposer du bien) pour un achat s’effectuant seulement à entre 50 et 70% de la valeur du bien.
- Ce pourcentage varie en fonction de la période de démembrement.
- L’usufruitier est alors bailleur social et la durée de ses droits est de 15 ou 20 ans.
- A la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété.
Les conditions :
- Obtenir un agrément de la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).
- Fournir un apport au moins égal à 10% du cout de l’opération.
- Le prêt locatif social doit financer au minimum 50% de l’opération.
- Le bailleur s’engage à appliquer les plafonds de loyers, révisés chaque année par une circulaire ministérielle.
- Les locataires, éligibles sous conditions de ressources, doivent pouvoir bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement).
- L’emprunteur s’engage à gérer le logement ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par le Ministère du logement.
Le avantages :
- Prix d’achat décoté en comparaison à celui d’un investissement immobilier classique.
- Assurance d’un investissement dans une zone à forte demande.
- Préparer sa retraite, transmettre son patrimoine, optimiser sa fiscalité.
- Pas de revenus locatifs = pas d’impôts sur les revenus fonciers, pas de taxe foncière, ni charges de copropriété.
- Pas de gestion immobilière pendant la période de démembrement.
- Non imposable à l’Impôt sur la fortune immobilière.
L’exemple concret :
Achat d’une pleine propriété : 300 000 €
- Valeur Nue-Propriété : 180 000 €
- Valeur à 20 ans : 300 000 €
- Gain : 120 000 € (Soit 3,4% / an)
