LE DÉFICIT FONCIER

Fonctionnement & calcul

LOI & FISCALITÉ

Déficit foncier : transformer vos travaux en avantage fiscal

Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires qui louent un bien nu de déduire une partie importante de leurs travaux de leurs revenus fonciers et, dans certaines limites, de leur revenu global. Bien utilisé, c’est un levier puissant pour rénover un immeuble ancien tout en réduisant sa fiscalité.

Avec le programme Square Saint-Michel, au Havre, éligible au dispositif, les investisseurs bénéficient en moyenne de 82 % de travaux à partir de 170 000 €, soit une part très significative de dépenses potentiellement déductibles.

Le déficit foncier s’adresse aux investisseurs qui louent un logement non meublé, au régime réel. Les charges (et en particulier les travaux) viennent diminuer les loyers imposables. Lorsque ces dépenses dépassent les loyers, un déficit est créé et peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global.

Location nue

Régime réel

Travaux déductibles

Déficit foncier

En résumé

82 %

Part moyenne de travaux

Sur le programme Square Saint-Michel, au Havre, les travaux représentent en moyenne 82 % du prix global à partir de 170 000 €.

10 700 €

Imputation annuelle

Le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus restant reportable sur les revenus fonciers.

10 ans

Durée de report

Le déficit est valable 10 ans à partir de de l'année N (démarrage des travaux).

Principe

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Fiscalement, les loyers issus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque le propriétaire choisit le régime réel, il peut déduire de ces revenus l’ensemble des charges supportées pour l’immeuble : travaux, charges de copropriété, frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, etc.

Lorsque le total de ces charges dépasse le montant des loyers perçus, on parle de déficit foncier. Ce déficit se décompose en deux parties :

la fraction liée aux travaux et autres charges (hors intérêts d’emprunt) ;
la fraction liée aux intérêts d’emprunt.

La première peut être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve de louer le bien pendant au moins trois ans. Le reste du déficit, ainsi que la part liée aux intérêts, est imputable sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de dix ans.

Étapes

Comment se déroule un investissement en déficit foncier ?

1. Acquisition

Choisir un immeuble éligible

Achat d’un bien ancien nécessitant des travaux, comme Square Saint-Michel, avec un fort ratio travaux / prix global.

2. Travaux

Réaliser les travaux déductibles

Travaux de rénovation, de remise aux normes et d’amélioration, réalisés dans le cadre fixé par le dispositif.

3. Location

Mettre le bien en location nue

Mise en location non meublée, en résidence principale, avec un engagement de location pendant au moins trois ans.

4. Fiscalité

Imputer le déficit

Déclaration des travaux et charges au régime réel, création d’un déficit foncier venant réduire l’impôt sur le revenu.

Exemple

Square Saint-Michel, Le Havre : illustration concrète

Sur le programme Square Saint-Michel, situé au Havre, le montage en déficit foncier repose sur une part très importante de travaux.

Prix global à partir de : 170 000 €.
Part moyenne de travaux : 82 %, soit environ 139 400 €.
Part du prix correspondant au foncier : environ 30 600 €.

Concrètement, une grande partie de votre effort d’investissement est constituée de travaux potentiellement déductibles, ce qui permet de générer un déficit foncier significatif les premières années.

Découvrir le programme Square Saint-Michel (Le Havre)

À titre d’illustration, si le montant des travaux et charges déductibles sur une année dépasse largement les loyers perçus, le déficit généré pourra :

réduire tous vos revenus fonciers imposables ;
être imputé jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global ;
le surplus restant étant reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Exemple simplifié et purement indicatif. La situation de chaque investisseur dépend de sa fiscalité propre (taux marginal d’imposition, autres revenus fonciers, etc.). Un conseil personnalisé est recommandé.

Avantages

Pourquoi s’intéresser au déficit foncier ?

Réduction de l’impôt sur le revenu grâce à l’imputation du déficit sur le revenu global.
Valorisation d’un immeuble ancien via une rénovation lourde et une remise aux normes.
Revenus locatifs futurs perçus sur un bien rénové et mieux positionné sur le marché.
Patrimoine immobilier constitué dans une ville dynamique comme Le Havre.

Points d’attention

Ce qu’il faut avoir en tête

Le bien doit être loué nu, au régime réel, pendant au moins trois ans après imputation.
Le dispositif suppose une capacité d’endettement et une fiscalité adaptées.
Comme tout investissement immobilier, il existe un risque locatif (vacance, impayés, entretien).
La qualité de la rénovation et la localisation sont essentielles pour la valeur à long terme.

Les informations présentées ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Il est recommandé d’échanger avec un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal, notaire) avant toute décision d’investissement.

Accompagnement

Nos conseillers à votre écoute

Vous souhaitez étudier l’intérêt du déficit foncier dans votre situation et en savoir plus sur le programme Square Saint-Michel ? Nos équipes sont disponibles pour analyser votre projet, vos objectifs et votre fiscalité.

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FAQ

Questions fréquentes

Le dispositif s’adresse aux propriétaires qui louent un logement nu (non meublé) au régime réel. Il peut s’agir d’un investisseur particulier ou d’une SCI, sous réserve de respecter les conditions de location et de détention.

Sont notamment déductibles : les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les charges de copropriété, les primes d’assurance, la taxe foncière, certains frais de gestion… Les intérêts d’emprunt sont également déductibles, mais leur traitement fiscal est spécifique.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est en principe conditionnée à la location du bien pendant au moins trois ans. En cas de revente anticipée, l’administration peut remettre en cause l’avantage fiscal. Il est donc important de se projeter sur un horizon de détention suffisant.

Le déficit foncier répond à ses propres règles et n’est pas cumulable avec certains autres dispositifs sur un même bien (comme la location meublée ou certains régimes spécifiques). En revanche, il peut s’intégrer dans une stratégie globale de diversification patrimoniale.

Simuler l’impact sur vos revenus fonciers

Comparez la situation sans déficit foncier et avec travaux générant un déficit, sur plusieurs années : revenus fonciers, revenu global net, impôts et économie fiscale cumulée.

Déficit foncier

Simulation sur une année

Comparez votre situation sans travaux et avec travaux générant un déficit foncier sur une année : revenus fonciers, revenu global net, impôt, prélèvements sociaux et économie fiscale. Le nombre d’années de travaux permet d’estimer l’effet de levier cumulé.

Données d’entrée

Revenus fonciers annuels (€) Loyers bruts annuels.

Dépenses de travaux (€) sur la première année Montant des travaux réalisés la première année.

Autres revenus imposables (€) Salaire, BNC… imposés au même barème.

Taux marginal d’imposition (%) 11, 30, 41, 45…

Prélèvements sociaux (%) Taux standard : 17,2 %.

Nombre d’années de travaux Pour estimer l’effet de levier cumulé.

Simulation pédagogique, non contractuelle.

Comparaison sans / avec déficit foncier

Hypothèses simplifiées : calcul sur une seule année, imputation du déficit foncier sur le revenu global limitée à 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). Le champ « Dépenses de travaux » correspond aux travaux de la première année, et le nombre d’années sert uniquement à estimer l’effet de levier fiscal cumulé.

Pour aller plus loin : simulez sur plusieurs années →

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